Рост городов за счет увеличения численности населения зачастую сопровождается расширением границ города и освоением новых территорий под различную застройку. При этом власти по-разному подходят к развитию новых территорий: переносом промышленных производств, складских, крупных торговых помещений из центра, строительством новых микрорайонов, выделением участков для индивидуальной застройки.

В Казахстане, согласно Земельному Кодексу, каждый гражданин единожды имеет право получить 10 соток земли для индивидуального строительства жилья (ИЖС). В очереди за участками стоят более 1,5 миллиона казахстанцев. Среди всех областей выделяются западные регионы, где в среднем каждый 5 житель претендует на бесплатные участки (в южных регионах в среднем каждый 12 житель, в северных и восточных областях – каждый 31).

При выдаче земельного участка акиматы должны, как минимум, обеспечить площадки сетями водо- и электроснабжения. Как максимум – соответствовать всем современным стандартам жизни: качественные дороги, уличное освещение, общественный транспорт, высокоскоростной интернет, общественные пространства.

Однако очереди сокращаются крайне медленно, всех обеспечить вожделенными 10 сотками в обозримом будущем вряд ли получится. Также имеют место подтвержденные случаи незаконной выдачи участков вне очередности, получения участков ради дальнейшей продажи; высоки коррупционные риски при распределении участков. К тому же, данная мера, призванная в первую очередь помочь казахстанцам получить собственное жилье, имеет обратную сторону, именуемой субурбанизацией или пригородным разрастанием (urban sprawl).

С данным явлением столкнулись многие города мира, когда свободные земли вокруг городов застраиваются жилыми районами с низкой плотностью населения. Оно начало проявляться еще в начале прошлого века вокруг европейских городов (Париж и Лондон), но наиболее ярко выразилось в послевоенные годы в США, когда средний класс американцев стал переселяться в пригороды крупных городов (рис.1). В менее развитых и бедных странах также имеет место разрастание хаотичной и незаконной застройки.

Признаки пригородного разрастания:
1)    Крайне низкая плотность населения на квадрат территории с преобладанием частных домовладений на одну семью.
2)    Зависимость от автомобиля даже для коротких поездок: наличие тупиковой уличной сетки не позволяет эффективно покрыть маршрутной сеткой общественного транспорта.
3)    Скачкообразное неравномерное развитие территорий: предпочтение осваивать территории, не прилегающие к существующей застройке, в удалении от городского центра.
4)    «Ленточное» освоение: строительство вдоль существующих трасс и дорог из центра города.
5)    Размывание границ между городскими и сельскими районами: территории с вкраплениями с/х земель и свободных пространств.

Исследователи отмечают, что пригородное разрастание имеет ряд негативных последствий для здоровья населения и экологии (рост автомобильных выбросов, деградация почв, вырубка деревьев, разрушение мест обитания диких животных, увеличение площади подтапливаемых территорий и др.)

Также существует отрицательное влияние на социально-экономические аспекты городов:
•    увеличение бюджетных затрат на предоставление общественных благ (подведение инфраструктуры (дорог, электроснабжения, водоснабжения и водоотведения) – в противоречии с принятым в стране принципом «люди к инфраструктуре», обеспечение общественным транспортом, уборки улиц и сбора ТБО, базовыми медицинскими и образовательными услугами, общественной безопасности);
•    низкая предпринимательская привлекательность и активность;
•    снижение социальной сплоченности (social cohesion) и рост социального неравенства;
•    ухудшение эстетического вида пригородных районов: монотонные, однотипные строения, хаотичная застройка и неудачно спланированная уличная сетка, однако некоторые исследователи отмечают, что эстетические требования и ожидания являются глубоко субъективными.

Принятая в 2013 году генеральная схема организации территории помимо определения где и как будет селиться население республики на макроуровне, также обозначила основные направления для градостроительный политики в городах. Разработчики документа отмечали, что неконтролируемый рост пригородных зон приведет к повышению нагрузки на инфраструктуру городов, ухудшению экологической, транспортной ситуаций. Отмечалось, что пригородное разрастание путем освоения участков для индивидуального строительства наиболее сильно выражено в крупных городах юга (гг. Алматы, Шымкент, Тараз, Туркестан), в столице и на западе Казахстана (гг. Актобе, Атырау, Актау).

В Атырауской области в очереди стоят 119 тыс. человек, в том числе в самом городе – 89 тыс. Бурное развитие индивидуального жилищного строительства в г.Атырау пришлось на 2006-2010 гг., когда были введены в эксплуатацию более 18 тыс. домов, а в последующие 10 лет более 11,5 тыс. частных домовладений. Вокруг города возникли новые жилые массивы (Самал, Жулдыз, Бирлик, Оркен, Кокарна и др.) или расширись ранее существовавшие поселки и села (Геолог, Жанаталап, Еркинкала, Акжар, Аксай и др.). Согласно Генплану города (от 2014 г.) и Проектам детальной планировки расширение границ города продолжится в северном направлении (в сторону с.Талкайран) и в южном направлении (в сторону с.Жанаталап) с преобладанием индивидуальной застройки (рис.2).

Контент-анализ картографических сервисов показывает, что нынешние жилые массивы вокруг Атырау обладают всеми характеристиками пригородного разрастания (рис.3), и при дальнейшей реализации планов по застройке пригородное расползание усилится.

Уже сейчас жители существующих жилых массивов сталкиваются с рядом проблем: отсутствием асфальтированных дорог и тротуаров, социальных объектов в шаговой близости, доступа к широкополосному интернету, централизованной канализации, слабой транспортной связанности с центром города. Ситуация усугубляется специфическими для города Атырау гидрогеологическими и природно-климатическими обстоятельствами: глинистыми почвами, близким расположением грунтовых вод к поверхности почвы, засолением почв, наличием природных очагов комаров. Обеспечение достойного качества жизни для жителей данных районов потребует значительных бюджетных затрат.

При этом для полного удовлетворения спроса населения города на бесплатные 10 соток (при условии, что очередь останется на отметке 89 тыс. человек) потребуется выделить 8,9 тысяч га земли, без учета земель, необходимых для обеспечения инфраструктурой (дорог, социально-бытовых объектов) (для сравнения, площадь густонаселенного Манхэттена 5,9 тыс.га). Таким образом площадь такой застройки вырастет в несколько раз и будет сопоставима с нынешней площадью города (45,9 тыс. га). Очевидно, что такой сценарий утопичен и в обозримом будущем местная администрация не сможет обеспечить всех желающих участками под ИЖС. При этом планы по застройке новых территорий вокруг Атырау смогут лишь частично удовлетворить спрос на участки (жилье).

Анализ международного опыта показывает, что помимо поощрения индивидуальной застройки применяются различные механизмы стимулирования строительства жилья: пересмотр зонирования городских территорий в сторону уплотнения застройки и интенсификации (повышения этажности застройки), инвестирование в арендное и социальное жильё, реновация или снос старого фонда жилья, редевелопмент промышленных территорией, выкуп/изъятие участков с существующей индивидуальной застройкой в центре города. К примеру, для Атырау приоритет должен отдаваться комплексной застройке различной этажности в существующих границах города, без дальнейшего расширения. Посадка зеленого пояса вокруг города могла бы создать физический барьер от расползания города и благоприятно повлиять на экологическую обстановку.

В целом на страновом уровне необходимо пересмотреть подходы к предоставлению участков под ИЖС, в том числе в зависимости от региона и с учетом природно-климатических условий, а также рассмотреть возможность уменьшения площадей предоставляемых участков.

Существующий механизм предоставления участков под ИЖС не панацея от проблем с доступностью жилья, и в долгосрочной перспективе таит негативные последствия для городов и его жителей.

Источники:
Генеральная схема организации территории Республики Казахстан (от 30.12.2013)
Геопортал Атырауской области https://geo.eatyrau.kz/
Комитет по управлению земельными ресурсами МСХ РК
Субурбанизация и повышение качества жизни в США: от пригородов к окраинным городам. https://urban.hse.ru/suburbanization
Brody, S. (2013) The Characteristics, Causes, and Consequences of Sprawling Development Patterns in the United States. Nature Education Knowledge 4(5):2
Bruegmann, R. (2015) Urban Sprawl. International Encyclopedia of the Social & Behavioral Sciences, 934-939.